정부가 현재 3~5% 수준에 불과한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 선진국 수준인 20% 이상으로 높이기 위해 세제 혜택을 제공하기로 했다.
또 PF 사업의 사업성과 안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출하도록 하는데, 이를 위해 PF 사업성 평가 기준과 절차를 마련하고 전문평가기관도 양성할 계획이다. 리치에서 자세히 소개한다.
정부는 지난 11월 14일 경제관계장관회의를 열 어 PF 사업 안정성을 높이고 주택공급은 활성 화하기 위한 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 발표했다. PF(프로젝트파이낸싱)는 대상 사업의 미래 현금흐름 (수익성)을 기반으로 자금을 조달하는 금융기법이다. 정부는 그동안 연구용역(KDI)과 50여 회의 전문가· 시행·시공·금융 등 분야별 현장 의견수렴을 거쳐 이번 방안을 마련했다.
최상목 부총리 겸 기획재정부 장관은 “대외여건 변화 대응뿐 아니라 대내 부문의 잠재 리스크도 철저히 관 리하기로 했다”며 “특히 부동산 PF의 질서 있는 연착 륙을 유도해 나가는 한편, 제도개선을 통해 PF 시장 의 안정성을 근본적으로 높이겠다”고 말했다.
최 부총리는 “PF 사업의 자기자본비율을 중장기적으로 선 진국과 유사한 20% 수준으로 높이기 위해 세제 혜택 제공을 통해 토지 현물 출자를 유도하고 자기자본비 율이 높은 사업에 대해 인센티브를 강화하겠다”고 밝 혔다.
안정적 수준 자기자본 확충 기반 마련
정부는 우선 현물출자를 통한 안정적 사업구조를 마련하기로 했다. PF 자기자본비율 상향을 위해 고금리 대출을 통한 토지 매입보다 토지주가 토지·건물을 현 물출자(주주로 참여)하도록 유도한다.
이를 위해 PF 사업(리츠)에 현물출자 때 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세·납부 이연을 적용한다. 또 현물출자 방식 개발 활성화를 위해 선도 사업 후 보지를 공모하고 최종 후보지에 대해서는 개발규제 가 대폭 완화된 공간 혁신 구역을 접목한 랜드마크 조성을 목표로 사업계획 컨설팅을 진행한다.
투자자와 안정적인 개발수단, 우수한 디벨로퍼, 도시 규제 혁 신 등을 접목한 선진국형 개발 모델 제시를 목표로 하 고, 토지주의 의사결정 지원을 위해 부동산원 등 공공에서 리츠 설립 지원, 사업성 분석 등 컨설팅을 한다.
또 정책사업 추진에 토지주가 현물 출자 때 LH 매입 확약을 통해 사업성 보완, 공공기관이 디벨로 퍼·AMC(자산관리회사)로 참여한다.
이에 따라 자기자본비율이 20~40% 수준으로 상향 되고 브리지 대출을 받지 않아도 되므로 사업비 절감 으로 분양가 인하, 사업 안정성 제고 효과와 유휴 토 지를 통해 (임대) 주택, 신산업 투자 촉진과 국민 투자 기회 확대가 기대된다.
인센티브 등으로 자본 확충도 지원한다. 높은 자기자 본비율을 통해 시행자가 관리·운영하는 개발 사업은 용적률, 공공기여 완화 등 도시 규제 특례를 부여하 고, 자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장 에 대해 PF 보증료를 할인한다. 자회사 소유와 간접 투자(펀드 등) 등 다양한 방식으로 은행·보험사가 장 기 임대주택 사업을 영위하는 방안도 마련한다.
리스크 관리 강화를 통한 자본 확충도 유도한다. PF 대출 때 일정 수준의 PF 사업 자기자본비율을 기준으 로 해 위험가중치와 충당금을 차등화하고, 리스크 관리 체계가 부족한 상호금융·여전·새마을금고 등은 저 축은행업권과 같이 사업비 대비 자기자본비율 요건 도입을 검토한다.
부동산 PF 시장 공정 질서 확립
정부는 PF 대출 때 사업성 평가를 강화한다. 시행사· 시공사의 담보나 신용보다는 PF 사업의 사업성·안정 성 등을 객관적으로 평가한 뒤 대출하게 개선한다.
또 수수료 원칙 등 PF 사업성 평가 기준·절차를 마련 하고, 객관적 평가를 수행하는 전문 평가기관 인증, 대출 때 평가기관 사업성 평가를 의무화한다. 불합리한 관행도 개선한다. 이를 위해 국토교통부와 금융당국, 시행·건설·금융권, 전문가 등으로 구성된 책임 준공 개선 TF를 운영해 책임 준공 개선 방안을 마련한다.
PF 수수료의 투명성 제고를 위해 금융과 건설업계와 전문가 등이 참여한 PF 수수료 개선 TF 를 통해 개선 방안도 마련한다. PF 통합정보시스템도 구축한다.
PF 사업의 유형별· 지역별·단계별 추진 현황, 재무 현황 등에 대한 상시 모니터링을 위해 ‘PF 통합정보시스템’을 구축하고, 사업 착수 단계부터 토지 매매·인허가 현황, 자금조달 (재무구조), 분양률 등 사업장별 전 단계에 걸쳐 현황 정보를 정기적으로 축적한다.
아울러 개별사업 정보 와 지역별 사업 현황 관리를 통해 국내에서 시행되는 전체 PF의 상황을 모니터링해 공개하고, 디벨로퍼는 공급 상황 판단, 금융사는 대출 심사 때 리스크 진단, 정부는 PF 부실 가능성을 모니터링해 선제 대응한다.
이와 함께 정부는 부동산신탁사의 토지신탁을 내실 화한다. 신탁사의 토지신탁 책임 범위와 기준을 표준 화하고, 건전성 관리 기준을 개선하는 등 신탁사 PF리스크 관리를 강화한다.
한국형 디벨로퍼 육성
정부는 리츠를 통한 개발과 운영이 가능한 디벨로퍼 를 육성한다. 안정적 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공해 안정적 개발 과 운영이 이뤄지게 한다.
우량 용지를 리츠에 공급해 지역 내 랜드마크 상업시설 개발과 헬스케어리츠 등 특화형 개발도 유도한다. 이에 따라 운영 노하우를 축 적한 전문 디벨로퍼 육성을 유도하고, 중장기적으로 는 분양에서 개발과 운영 중심으로 부동산 생산 구조 를 선진화한다.
기관투자자의 부동산 개발신탁 참여도 활성화한다. 토지신탁 사업에 기관투자자가 사업비(토지비 제외) 의 일정 부분(15%)까지 투자할 수 있게 허용을 검토 한다. 또 자기자본, 내부통제 등 충분한 요건을 갖춘 신탁사가 기관투자자의 투자를 통한 원활한 자금조 달이 가능하게 한다. 아울러 우수 디벨로퍼 인증 체계를 마련한다.
우수 시 행자가 제대로 평가받고 육성될 수 있게 실행 실적 검 증을 통한 시행능력평가 제도를 도입한다. 또 시행 분 야에 적합한 평가지표를 마련하며 전문성을 갖춘 회 사를 시행능력 평가기관으로 지정하고 평가 결과(업 체별 순위)를 공시한다.
정부는 “PF 사업에 현물출자 방식이 안착하고, 자본 비율이 높은 사업에 도시 규제 특례, 택지 우선 공급 등 인센티브 활성화, 금융사의 자본투자가 확대되면 자기자본비율은 높아지고 금융비용은 내려갈 것”이 라며 “아울러 PF 통합정보시스템, 전문 기관의 사업 성 평가 등을 통해 사전에 리스크를 진단하고 우량 사 업 중심으로 추진할 수 있게 된다”고 전했다.
이어 “제삼자 보증 의존 관행은 축소되고 PF 리스크 는 시행사·시공사·금융사 등 PF 사업 참여자 간 균형 있게 안배하며 PF 수수료, 보증비용 등도 합리적으로 개선되어 비용 절감이 가능하게 된다”며 “이와 함께 유휴 토지 현물출자가 활성화되면 부동산개발시장 경기 활력 제고 및 주택공급 여건 개선도 기대되고, 현물출자 때 토지 매입을 위한 대출 규모가 줄어들어 사업비 절감과 그에 따른 분양가 인하 효과도 예상된 다”고 기대했다.
