OECD는 올해 한국 경제성장률을 지난 2월 전망치보다 0.4포인트 상승한 2.6%로 예상했다. 최근 인공지능(AI) 수요 확대에 따른 반도체 수요 회복 등의 수출 호조세와 고금리, 고물가 영향으로 다소 부진했던
내수도 하반기 이후 금리 인하와 함께 회복될 것으로 기대하는 추세다.
2024년 상반기 국내 상업용 부동산 매매 총거래 규모는 8조 원으로 지난해 상반기와 비교하면 약 3% 상승했다. 올해 2분기 상업용 부동산 임대시장은 임대 동향 조사 결과 전 분기 대비 임대가격지수는 오피스에서 상승했고, 상가는 내림세를 보였다.
유형별로 오피스는 건설공사비 상승과 공급 부족에 따른 임차 수요 증가로 임대가격과 투자수익률이 상승했지만, 상가는 소비 위축에 따른 소매 상권의 매출 감소로 공실률 증가와 임대가격지수가 하락했다. 그러나 지역별로 편차가 있음을 고려해야 한다.
서울 오피스 상권을 배후로 한 도심 상권과 가로수길, 성수동과 한남동 등 MZ세대 핫플레이스 상권을 중심으로 높은 임대료 상승세를 보인다. 올해 하반기 상업용 투자 활동은 금리 인하 기대감과 함께 오피스 시장을 중심으로 두드러진 회복세에 힘입어 꼬마빌딩을 중심으로 상반기보다 투자 규모가 더 증가할 것으로 전망된다.
부동산시장의 바로미터인 아파트시장을 보면 관망세의 분위기는 2년 전으로 거슬러 올라간다. 장기화가 되는 듯하지만, 현재 시장 분위기는 예사롭지 않다. 급매물 위주로만 거래되던 주거용 부동산은 최근 서울·수도권을 중심으로 전셋값이 급등하고 있다. 매매시장에도 영향을 주고 있다. 주택임대차보호법에 따른 5% 인상 제한의 제약이 풀리고, 1년 전 대비 23.4% 줄어든 아파트 입주 물량도 상승세를 부추긴 요인 중 하나다.
한국부동산원에 따르면 서울 아파트값 상승률은 최근 3주간 0.30%, 0.28%, 0.26% 등 여름 휴가철 비수기로 다소 둔화하긴 했지만, 여전히 상승세는 살아있다. 선호 지역의 상승 거래와 매도 호가의 오름세, 매매가율 대비 높은 전세가율로 전세수요의 매매 수요로의 전환, 주택담보대출 금리 인하 등 호재로 앞으로의 수요도 증가할 것으로 전망된다.
수익형 부동산 시장의 회복에 앞서 주거용 부동산 시장의 회복이 선행하는 경향을 주목하며 상업용 부동산 중 중소형 빌딩 우리가 흔히 얘기하는 꼬마빌딩의 현주소와 전망, 투자에 대하여 알아보고자 한다.
불과 4~5년 전만 해도 저금리, 풍부한 유동성을 바탕으로 최고의 투자 수단은 아파트였다. 그런데 다주택과 갭투자가 성행하던 2019년 하반기 강력한 대출 규제로 주거용 투자는 위축됐다.
반사이익을 본 것은 상대적으로 규모가 작고, 대출 규제가 없고, 개인투자가 선호하는 꼬마빌딩으로 투자자들의 관심이 쏠리면서 거래가 늘고 가격이 상승하기 시작했다.
하지만 2021년 하반기부터 시작된 경기 침체와 고물가, 고금리, 고환율의 3고 시대가 지속하면서 꼬마빌딩의 투자가 직격탄을 맞게 됐다. 무리한 대출을 한 투자자들은 높은 이자를 감당하지 못한 채 서서히 냉각됐다.
최근 주택시장이 다시 살아나면서 관망하던 투자자들의 관심이 꼬마빌딩으로 옮겨지는 추세다. 공실로 높은 이자율을 견디지 못한 급매물들이 빠르게 거래가 되고, 기대심리가 무너진 상속 자산의 부동산 처분, 바닥의 신호로 감지하는 투자자들에 의해 매물이 소진되고 있다. 게다가 하반기 미국발 기준금리 인하 가능성 기대와 함께 매수자들의 움직임이 더 활발하게 나타나고 있다.
또 급매물 소진·기존 가격 회귀·높아진 원자재와 공사비로 현재 새로운 신축건물들이 많이 공급되지 않고 있다. 앞으로 가격 상승 기대심리도 발생하고 있다. 이런 현상으로 현재 부동산 사이클 주기의 하락기에서 회복기로 넘어가는 초입 단계다. 아직 남은 급매물 위주로 매수하기 좋은 타이밍이라 할 수 있다.
다만, 부동산의 투자는 수익성, 안정성, 환금성 3가지에 원칙을 지켜야 한다. 지금보다 변화가 생기는지, 좋은 입지인지, 미래가치를 보장받을 수 있는지, 건물에 비용을 절감할 수 있는지 등 꼼꼼히 살펴보면서 매입에 실기를 하지 말아야 한다. 부동산은 한번 매입하면 오래 보유해야 한다. 따라서 다양한 건물을 보고 발품을 팔고 경험을 쌓다 보면 분석 능력(입지·상권·배후수요·교통망 등)이 생기고, 가치 있는 진주를 찾게 될 것이다.
